Agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, trasferimento di residenza e causa di forza maggiore

Cass. civ., sez. V, 3.11.2025, n. 29069

Per usufruire dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa - imposta di registro fissa al 2% - è prescritto il rispetto di una serie di condizioni (dettate dall’art. 1, comma 1, nota 2bis, punto 1, lett. a), b) e c), dalla Tariffa - Parte prima - del d.P.R. n. 131 del 1986) quali: che si tratti di un’abitazione non di lusso; che l’acquirente non sia titolare esclusivo, o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”. Inoltre, si deve acquistare un immobile “ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”. Con l’aggiuntiva specificazione che “la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

In sintesi, si può acquistare una prima casa non di lusso con imposta di registro ridotta se l’acquirente ha la residenza anagrafica (o presta un’attività lavorativa) nel Comune in cui è ubicato l’immobile oppure se si impegna, al momento dell’atto d’acquisto, a stabilire la residenza in detto Comune entro il termine di diciotto mesi.

Invero, la giurisprudenza ha da tempo soggiunto che tali puntuali condizioni possono trovare deroga in caso di sopravvenienza di una “causa di forza maggiore”, istituto la cui operatività non è esclusivamente confinata al diritto delle obbligazioni, ex artt. 1256 c.c. e ss. o ex art. 1785 c.c., sempreché la prestazione dell’obbligato sia divenuta obbiettivamente inesigibile per fatti inevitabili e imprevedibili, non imputabili neppure a titolo di colpa, e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto. Sul concetto di “forza maggiore” quale “causa esterna, sopravvenuta, e inevitabile, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso ... ovvero il factum principis che rende inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto”, vedasi Cass. civ., Sez. Unite, 23.4.2020, n. 8094.

Su questa fattispecie è intervenuta di recente la Corte di legittimità che con la pronuncia segnalata ha ulteriormente specificato:

A) quanto all’acquisto con impegno di trasferire la residenza nel comune ove è situata la casa, oppure all’acquisto nel comune ove si lavora, che si tratta di due fattispecie distinte, che tale “impegno, assunto dal contribuente al momento dell’acquisto, rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio fiscale, solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto, quindi un vero e proprio obbligo del contribuente verso l’Amministrazione”; che “l’agevolazione prima casa è subordinata alla dichiarazione del contribuente, nell’atto di acquisto, di svolgere la propria attività lavorativa nel Comune dove è ubicato l’immobile (requisito alternativo a quello del trasferimento della residenza anagrafica nello stesso entro diciotto mesi), perché le agevolazioni sono generalmente condizionate a una dichiarazione di volontà dell’avente diritto di avvalersene e l’Amministrazione deve poter verificare la sussistenza dei presupposti del beneficio provvisoriamente riconosciuto; quindi occorre accertare se il contribuente, nell’atto di acquisto, ha invocato solo il criterio della residenza o anche quello della sede di lavoro, perché la spettanza del beneficio deve essere valutata solo in base al criterio dichiarato”;

B) che nel caso di impegno di trasferire la residenza nel comune ove è situata la casa, e a fronte della mancata acquisizione della residenza nel comune entro diciotto mesi, non assume rilievo la circostanza che, nel momento dell’acquisto, il contribuente poteva valersi anche del requisito alternativo della sede lavorativa, dovendo tale circostanza essere dichiarata all’atto di stipula della compravendita, così da consentire all’amministrazione di effettuare i prescritti controlli; 

C) con riferimento al trasferimento della residenza entro diciotto mesi nel comune ove è situata la casa acquistata, che “ai fini dell’apprezzamento della forza maggiore, deve aversi riguardo al trasferimento della residenza nel Comune ove è sito l’immobile acquistato ma non necessariamente all’interno di quella unità immobiliare”, in quanto “condizione necessaria e sufficiente per adempiere all’obbligo di legge è che il contribuente trasferisca la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato, perché l’obbligo di residenza del contribuente è correlato al Comune nel quale è ubicato l’immobile oggetto di acquisto, e non all’immobile acquistato”;

D) di conseguenza, non assume rilievo come causa di forza maggiore la c.d. “sorpresa archeologica”, ossia “una sopravvenuta sospensione dei lavori di costruzione / ristrutturazione dell’immobile disposta dalla Soprintendenza ai beni ambientali e archeologici a causa del rinvenimento di reperti, fatto impeditivo della prosecuzione dei lavori”; difatti, tale evenienza, pur oggettiva, non integra la forza maggiore proprio perché il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato e non necessariamente in quest’ultimo.