Immissioni lecite e intollerabili in condominio

Tribunale Monza, sez. II, 21 aprile 2026, n. 851

IL CASO E LA DECISIONE

Con atto di citazione notificato in data 12 giugno 2023, il Condominio Y, ha evocato in giudizio la società X al fine di sentire accertare e dichiarare che le immissioni da essa prodotte superano la soglia di normale tollerabilità ex art. 844 c.c. e, per l’effetto, di vederla condannare all’immediata cessazione delle immissioni odorose e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti ai sensi dell’art. 2043 c.c., con contestuale applicazione di quanto disposto dall’art. 614 c.p.c..

A fondamento di tali pretese l’attore ha esposto in fatto che:

- la società convenuta svolge attività di pescheria, gastronomia e friggitoria in un locale sito al piano terra del Condominio, di cui è conduttrice in virtù di un contratto di locazione ad uso commerciale;

- tale attività avrebbe provocato, sin dall’insediamento, esalazioni odorose intollerabili che avrebbero gravemente pregiudicato la vivibilità delle zone comuni del condominio (cortile e vano scale), nonché l’abitabilità delle singole unità immobiliari, i cui inquilini sarebbero costretti a tenere chiusi i serramenti così da evitare il propagarsi delle esalazioni odorose;

- il Condominio ha affrontato la questione nelle assemblee del 20 novembre 2020 e del 7 maggio 2021, nel corso delle quali è stato concordato di concedere un termine perentorio per fornire chiarimenti in ordine alla regolarità del sistema di abduzione e per la cessazione delle immissioni olfattive, termine che spirava inutilmente, motivo per cui seguiva ulteriore diffida;

- è stato dato corso, senza esito, a tentativo di risoluzione stragiudiziale della controversia dinnanzi all’organismo di conciliazione dell’Ordine degli Avvocati di Monza;

- il Condominio ha agito con ricorso per consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. nei confronti di Z quale proprietaria dell’immobile, e di X quale conduttrice;

- in tale sede, è stato nominato il CTU, il quale, all’esito del sopralluogo, ha rilevato che le apparecchiature presenti nel locale cucina risultavano conformi alle prescrizioni di legge e alle norme tecniche ma, cionondimeno, inidonee ad impedire la propagazione degli odori. A tal proposito, ha evidenziato l’assenza di qualsivoglia sistema di filtrazione o abbattimento, con conseguente propagazione degli odori variabile, per stazionamento ed intensità, a seconda di fattori imprevedibili, quali, ad esempio, le condizioni metereologiche. In virtù di quanto riscontrato, il consulente ha individuato tre diversi interventi potenzialmente risolutivi: l’aumento della portata di aspirazione della cappa, con contestuale sostituzione del motore, per un totale stimato di euro 402,60; la fornitura e la posa in opera di un filtro a carbone attivo, per un totale stimato di euro 6.478,8; in via residuale, l’applicazione di un sistema di lampada UV, per un totale stimato di euro 1.793,00.

In virtù di tali elementi fattuali l’attore ha chiesto l’inibitoria della convenuta alla prosecuzione dell’attività di impresa come attualmente esercitata, stante la prosecuzione delle immissioni odorose, la condanna all’esecuzione di tutte le opere necessarie alla cessazione delle immissioni, secondo quanto accertato dal c.t.u. nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c. e con applicazione di sanzione per l’inadempimento, il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, ai sensi dell’art. 2043 c.c. e la condanna della convenuta ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c..

Si è costituita in giudizio la società X la quale ha esposto in fatto che:

- le parti comuni del Condominio in cui si propagherebbero gli odori hanno una consistenza del tutto residuale, in virtù dell’articolazione orizzontale dell’edificio, in cui peraltro è esclusa la comproprietà relativamente ai porticati e allo spazio cortilizio antistante le attività commerciali;

- la società X ha iniziato la propria attività solo nel marzo 2021, motivo per cui il fatto che già all’assemblea del 20.11.2020 si discutesse delle emanazioni odorose sarebbe sintomo di una preventiva e stigmatizzata qualificazione della convenuta come inquinante;

- la convenuta si è dotata di apposita canna fumaria di espulsione dei fumi che, come richiesto dal Condominio, è rivolta in senso opposto a quello delle abitazioni e, in ottica collaborativa, ha fatto aumentare la portata di aspirazione della cappa;

- tutti gli impianti installati risultano essere regolari, come accertato dall’ispezione ATS del 25 maggio 2022;

- gli scarti della pescheria vengono tenuti in cella frigorifera sino al momento del ritiro dalla società di nettezza urbana;

- la CTU non ha accertato il superamento della soglia di normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. in merito alle esalazioni, limitandosi a rilevare un impianto non ottimale in termini di riduzione degli odori;

- le immissioni connesse all’espletamento di attività produttive consentirebbero di innalzare la soglia di normale tollerabilità (Cass. civ., sez. II, n. 8420/2006; 5564/10; 939/2011), soprattutto considerando che nel caso in questione sono oggetto di bilanciamento interessi all’utilizzo di zone di passaggio dei condomini e interessi inerenti l’esercizio di un’attività commerciale.

Nella propria memoria integrativa ex art. 171-ter. n.2 c.p.c. del 31.10.2023 la società convenuta, dopo aver integralmente contestato le deduzioni avversarie, ha sostenuto che parte attrice incorrerebbe in errore nel richiamare un preteso bilanciamento tra l’interesse abitativo dei condomini e quello allo svolgimento dell’attività produttiva, atteso che il giudizio avrebbe ad oggetto esclusivamente le parti comuni dell’edificio e non le singole unità abitative, rispetto alle quali l’amministratore difetta di legittimazione ad agire. È stato infine precisato che l’attività svolta non contrasterebbe né con eventuali patti speciali contenuti nel rogito, né con il regolamento condominiale, che peraltro non risulterebbe adottato.

Nella propria memoria integrativa ex art. 171-ter, n.3, c.p.c. del 13.11.2023 l’attore, contestando tutto quanto dedotto ed eccepito dal convenuto, ha specificato che successivamente all’acquisto dell’immobile da parte della locatrice dell’odierna convenuta sono state approvate regole di uso delle parti comuni riportate nei patti speciali in tutti gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari successivi al 2006.

Disposta l’integrazione della c.t.u. già svolta, il consulente, a seguito di un sopralluogo, ha rilevato che gli interventi effettuati dalla convenuta, diversi da quelli da lui suggeriti in precedenza, non sono comunque tali da neutralizzazione gli odori.

Il c.t.u. ha dato altresì atto dell’impossibilità di avvalersi di appositi laboratori di verifica olfattiva circa la tollerabilità degli odori, poiché gli stessi si sono dichiarati non disponibili. 

LA SOLUZIONE IN DIRITTO

La presente vicenda si inscrive nell’alveo dell’art. 844 c.c., disposizione preordinata alla risoluzione dei conflitti derivanti da forme di utilizzazione, reciprocamente incompatibili, di proprietà vicine. 

Il criterio dirimente individuato dal legislatore è quello della normale tollerabilità delle immissioni che si propagano sul fondo altrui, dunque esso ha natura relativa e deve valutarsi in concreto, avendo a riguardo al parametro della sensibilità dell’uomo medio e alle condizioni dei luoghi (fra le molte Cass. civ. n. 19767/2025; Cass. civ. n. 28201/2018). 

Alla luce del dettato normativo, per quanto di rilievo, è opportuno distinguere tra diverse tipologie di immissioni. In primo luogo vi sono le immissioni lecite, ossia quelle che non superano la soglia di normale tollerabilità, e pertanto non sono idonee a fondare né azioni inibitorie, né tantomeno pretese risarcitorie o indennitarie. In secondo luogo vi sono le immissioni intollerabili, ma giustificate da esigenze di produzione, che, secondo la giurisprudenza cui si aderisce, incidono sul contenuto della tutela accordabile al proprietario che le subisce, il quale ha diritto ad un equo indennizzo (Cass. civ. n. 1226/1993). In particolare, queste ultime vanno distinte dalle immissioni intollerabili ed illecite, ossia non sorrette da esigenze di produzione, da cui origina un danno ingiusto ai sensi dell’art. 2043 c.c., con conseguente possibilità di esperire la relativa azione risarcitoria.

Ai fini della delibazione delle domande attoree, è altresì necessario precisare che in materia di condominio eventuali previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale “possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dalla indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Ne consegue che, quando si invoca a sostegno dell’obbligazione di non fare il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani e sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente dell’art. 844 c.c., ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca” (cfr. Trib. Milano n.12316/2018).

Tanto premesso, il Tribunale adito ha sottolineato che, nel caso di specie, difettava la prova circa la sussistenza di specifici divieti di fonte negoziale o condominiale relativi alla produzione di immissioni odorose, rilevando la mancata produzione in giudizio del regolamento di condominio, la cui prova non può essere desunta dalla produzione di patti speciali riferibili ai rogiti di alcuni condomini. Inoltre, il Giudice ha precisato che i patti speciali invocati da parte attrice hanno valenza di accordi contrattuali e pertanto, in virtù del generale principio di relatività degli effetti del contratto, non sono in grado di incidere in senso limitativo sulla sfera giuridica di soggetti terzi. Peraltro, parte convenuta risulta aver allegato e documentato che nel rogito relativo all’immobile alla stessa locato non figurano patti di tale tenore, circostanza non contestata dalla controparte, la quale si è limitata a dedurre che ciò è dipeso dall’acquisto dell’immobile direttamente dal costruttore e prima della convenzione del regolamento condominiale.

Esaminando, poi, se, alla luce delle risultanze istruttorie, possa ritenersi che le esalazioni odorose emesse dalla convenuta superassero la soglia della normale tollerabilità, il Tribunale ha ritenuto che la parte attrice non avesse fornito la prova, essendone onerata, dell’intollerabilità delle immissioni olfattive.

Il c.t.u. ha rilevato che, anche a seguito delle modifiche effettuate (diverse da quelle indicate nella precedente relazione –“non ha eseguito nessun intervento indicato in ATP 5209/22 per la limitazione/eliminazione degli odori in ambiente”-), l’impianto di aspirazione, pur regolare, è inidoneo ad impedire la propagazione degli odori perché il problema del sottodimensionamento persiste e "l’elemento eliminato non determina il soddisfacimento della portata minima richiesta". Tuttavia, secondo il Tribunale, ciò non assume valore dirimente. Infatti occorre considerare che se tale valutazione consente di ritenere ragionevolmente sussistente una qualche forma di propagazione di esalazioni odorose, essa per la sua genericità non è tale, in assenza di ulteriori elementi probatori a sostegno, da dimostrare il superamento della soglia della normale tollerabilità. A dire del Giudice, la circostanza per cui l’odore sia percepibile non significa automaticamente che esso sia intollerabile.

Ai fini della valutazione del superamento della soglia di tollerabilità, assume, invece, rilevanza l’accertamento effettuato dal c.t.u. secondo cui le immissioni nelle parti comuni del condominio non sono stabili, poiché il loro stazionamento e la loro intensità dipendono da fattori esterni, quali le condizioni metereologiche. 

Inoltre, trattandosi di immissioni odorose ricollegate allo svolgimento di un’attività di pescheria e gastronomia è ragionevole ritenersi che il lamentato odore di fritto sia concentrato per lo più nelle ore prossime ai pasti.

Dunque, in virtù delle circostanze anzidette- ossia la variabilità quanto ad intensità e stazionamento accertata dal c.t.u. e la fascia oraria notoriamente di punta delle attività di somministrazione di alimenti- il Tribunale ha ritenuto che la propagazione degli odori difetti di continuità.

Inoltre, il Giudice ha sottolineato che il condominio attore non aveva fornito prova sufficiente a dimostrare che gli odori siano di intensità tale da renderli intollerabili, nonostante la loro discontinuità. In tal senso non sono rilevanti le lamentale riportate dai condomini nelle assemblee condominiali del 20.11.2020 e del 7.05.2021, giacché trattasi di soggetti aventi un interesse diretto nella causa, in qualità di parte attrice, le cui doglianze e percezioni, pertanto, sono prive di apprezzabile valore probatorio.

Non è rilevante il fatto che il CTU abbia rilevato, dopo aver interpellato diversi laboratori specializzati, che “non è stato possibile perseguire la validazione scientifica del livello olfattivo presente in zona” poiché “ai fini giuridici il campionamento degli odori, essendo di tipo soggettivo, cioè legato alla percezione olfattiva di persone comuni e quindi non di tipo oggettivo-strumentale, non garantisce una risposta certa”.

L’impossibilità tecnica di ottenere una certificazione “scientifica” dell’intensità degli odori, in ragione della specifica tipologia degli stessi, non esonera la parte attrice dal fornire la prova della propria prospettazione, anche avvalendosi di una campionatura “umana” dell’intensità dell’odore.

Sotto questo profilo, le istanze di prova orale articolate dalla difesa attorea, non ammesse dal precedente istruttore, anche ove espletate, non avrebbero consentito la formazione di un campione umano sufficiente per ritenere la intollerabilità delle emissioni. Infatti era stata richiesta l’escussione di solamente due testimoni; evidentemente trattasi di numero insufficiente per la formazione di una valutazione che punti ad accostarsi alla soglia dell’intollerabilità.

Di conseguenza, in assenza di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, e in ossequio al principio generale di cui all’art. 2697, 1 co., c.c. secondo cui l’onere della prova grava su colui che aziona la pretesa in giudizio, il quale si espone al rischio di soccombenza nel caso in cui non sia grado di provare i fatti costituivi posti a fondamento della domanda, il Tribunale ha ritenuto non accertata la sussistenza di immissioni intollerabili ai sensi dell’art. 844 c.c. come paventato da parte attrice.

Da ultimo il Giudice ha rilevato che ai sensi dell’art. 1131 c.c. e, in difetto di specifico mandato, l’amministratore del condominio non è legittimato ad agire per la tutela dei diritti esclusivi dei condomini, relativi al godimento delle singole unità immobiliari, e dunque le relative doglianze sono in questo giudizio inammissibili (Cass. civ. 27700/2025).

In tal senso non risultano pertinenti le risalenti pronunce della giurisprudenza di legittimità richiamate dall’attore, le quali, nel vagliare il bilanciamento dei contrapposti interessi abitativi e commerciali, hanno chiarito che il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 c.c., non è tale da elidere la valenza delle istanze di natura personale connesse all’abitazione, che debbono essere privilegiate rispetto alle utilità meramente economiche inerenti l’esercizio di attività commerciali (cfr. Cass. civ., sez. II, 5697/2001; Cass. civ., sez. II, 3090/1993).

Infatti trattasi di pronunce in cui si è chiarito che “la tutela dell’abitazione riassume una serie di istanze fondamentali, alle quali la convivenza deve adeguarsi. Pertanto, le esigenze personali connesse all’abitazione -riparo, sicurezza, il lavoro domestico, il riposo, l’intimità familiare, la riservatezza, lo svago, le relazioni sociali etc.- dall’ordinamento vengono di certo privilegiate rispetto alle utilità meramente economiche, provenienti da un esercizio commerciale, di per sé lecite e meritevoli di tutela, ma subordinate alle istanze ricordate sopra. […]” (cfr. Cass. civ., sez. II, 3090/1993).

Secondo il Giudice, le istanze fondamentali che la Suprema Corte ricollega al diritto di abitazione -e che sono tali da prevalere rispetto alle esigenze commerciali- sono di natura strettamente personale, per lo più riferibili alla vivibilità e al godimento delle singole unità abitative, motivo per cui l’amministratore di condominio, in base all’art. 1131 c.c., non è legittimato alla relativa tutela.